Консультации по праву недвижимости

Иски об отмене и регистрации права собственности

Иск об отмене и регистрации права собственности может быть подан в случае, когда запись в земельном кадастре была создана незаконно — вследствие обмана, недееспособности или мнимой сделки. Целью таких исков является отмена незаконно созданной записи и регистрация права за действительным правообладателем. Особенно часто встречающимся видом спора являются иски, основанные на утверждении о сокрытии имущества от наследников (muris muvazaası) в отношении недвижимости, перешедшей по наследству.

Переход права собственности на зарегистрированную недвижимость, как правило, защищается в отношении добросовестных третьих лиц; поэтому установление добросовестности третьего лица играет решающую роль в исках об отмене записи.

Право аренды

Специальные нормы, касающиеся аренды жилых помещений и крытых коммерческих объектов, установлены статьёй 339 и далее Кодекса обязательств. Истечение срока договора аренды само по себе не является достаточным основанием для выселения нанимателя — требуется наличие одного из предусмотренных законом оснований (собственная потребность наймодателя, письменное обязательство о выезде, два обоснованных предупреждения в течение одного арендного периода и т.п.). При рассмотрении исков об установлении арендной платы учитываются ограничения Кодекса обязательств в отношении размера индексации арендной платы.

Такие вопросы, как ответственность наймодателя за недостатки имущества, обязанность нанимателя по бережному использованию и возврат депозита, также часто становятся предметом споров на этапе прекращения арендных отношений.

Право собственности на этажи и споры об общих частях

Закон № 634 о праве собственности на этажи регулирует собственность на обособленные части и использование общих частей в многоквартирных домах и жилых комплексах. Наиболее часто встречающимися в практике вопросами являются надлежащее принятие решений собранием собственников квартир, предотвращение использования, противоречащего плану управления, и распределение общих расходов.

В случае использования одним из собственников своей обособленной части в нарушение закона или плана управления, другие собственники вправе подать иск о запрете такого использования или о возмещении ущерба.

Изъятие (экспроприация)

Согласно Закону № 2942 об экспроприации, административный орган вправе изымать находящуюся в частной собственности недвижимость в целях общественной пользы. В исках об определении и регистрации суммы возмещения за изъятие реальная стоимость имущества устанавливается посредством экспертной оценки. В случае фактического занятия имущества административным органом без соблюдения процедуры экспроприации право собственника на получение возмещения защищается посредством иска о возмещении ущерба, причинённого фактическим занятием без проведения экспроприации.

Градостроительное право и сделки купли-продажи недвижимости

Перед совершением сделки необходимо тщательно проверить градостроительный статус объекта недвижимости, его соответствие целевому назначению и наличие обременений (ипотека, арест, отметки в реестре). Продажа недвижимости подлежит обязательной официальной форме и совершается посредством официального акта в управлении земельного кадастра; обычные письменные или устные договоры об обещании продажи, как правило, не влекут перехода права собственности.

Нотариальное удостоверение договора об обещании продажи недвижимости и его отметка в земельном кадастре имеют важное значение для защиты прав покупателя перед третьими лицами.