房地产法咨询

产权注销与登记诉讼

若土地登记记录因欺诈、无行为能力或虚假交易等原因而非法形成，可提起产权注销与登记诉讼，其目的在于注销违法形成的登记记录，并将产权登记于真实权利人名下。尤其在通过继承取得的不动产中，以"被继承人虚假交易"（规避继承人权利）为由提起的诉讼是实务中常见的纠纷类型。

已登记不动产的产权转移，原则上对善意第三人予以保护；因此，在产权注销诉讼中，第三人是否善意的认定具有决定性作用。

租赁法

关于住宅及带顶商铺租赁的特别规定载于《债法典》第339条及以下。租赁期限届满本身并不足以构成驱逐承租人的理由，须具备法律规定的事由之一（出租人自身需要、书面迁出承诺、同一租期内两次合法催告等）。在租金确定诉讼中，须考虑《债法典》对租金涨幅的限制。

出租人对瑕疵的担保责任、承租人的谨慎使用义务及押金返还等问题，在租赁关系终止阶段也常成为争议焦点。

公寓所有权与共有部分纠纷

第634号《公寓所有权法》规范公寓楼及住宅小区中专有部分的所有权及共有部分的使用。业主大会决议的合法通过、防止违反管理规约的使用行为，以及共同费用的分摊，是实务中最常见的纠纷类型。

若某业主违反法律或管理规约使用其专有部分，其他业主可提起禁止侵害之诉或损害赔偿之诉。

征收

依据第2942号《征收法》，行政机关可为公共利益目的征收私人所有的不动产。在确定及登记征收补偿金的诉讼中，须通过专家鉴定确定不动产的真实价值。若行政机关未履行征收程序而事实上占用不动产，业主要求补偿的权利可通过因未经征收程序的事实占用而提起的损害赔偿之诉予以保护。

规划法与不动产买卖

买卖不动产前，须仔细核查该不动产的规划状态、是否符合使用目的及是否存在负担（抵押、查封、登记注记）。不动产的出售须依法定形式进行，须在土地登记局以正式契据方式完成；普通书面或口头的出售承诺合同原则上不发生产权转移效力。

不动产出售承诺合同经公证并在产权登记簿上作注记，对于买受人权利对抗第三人具有重要意义。