Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası: paylı ve elbirliği mülkiyetinde taşınmaz nasıl paylaşılır?

Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kimler açabilir?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, bir malın birden çok malikinden birinin ortak mülkiyeti sona erdirmek için açtığı davadır; TMK m. 698'e göre paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine ya da satılarak bedelinin bölüşülmesine karar verir (TMK m. 699).

Paylaşma istemi sınırsız değildir: hukuki bir işlem gereğince ya da mal sürekli bir amaca özgülendiği için paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü varsa paylaşma istenemez, uygun olmayan bir zamanda da istemde bulunulamaz (TMK m. 698/1, 698/3). Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok 10 yıl sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 698/2).

Davada bütün paydaşlar taraf olur; davacı dışındaki paydaşlar davalıdır, ölen malikin yerini mirasçıları alır.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B'ye göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kural 7445 sayılı Kanunla eklendi.

Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir (m. 18/A-9). Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı ya da arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenir; arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m. 18/A-2).

Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (m. 18/A-4); ortaklığın giderilmesinde bu yer, taşınmazın bulunduğu yerdir. Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m. 18/A-11).

Aynen taksim mi, satış mı? Mahkeme neye göre karar verir?

TMK m. 699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir; paydaşlar uyuşamazsa hâkim önce aynen bölmeye karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699/3).

Bölünebilirlik keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; ifraz koşulları ve tarım arazilerindeki bölünme sınırları belirleyicidir.

Satış nasıl yapılır, paydaşlar ihaleye girebilir mi?

Satış kararı taşınmaza ilişkin bir karar olduğundan kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m. 350/2, 367/2). Uygulamada kesinleşen karar üzerine satış, satış memurluğunca İcra ve İflas Kanunu'ndaki taşınmaz satışı hükümlerine göre açık artırmayla yapılır.

Açık artırmaya paydaşlar da üçüncü kişiler gibi teklif vererek katılabilir; satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması ise bütün paydaşların rızasını gerektirir (TMK m. 699/3).

İhaleye katılmadan önce taşınmazın tapu kaydı, şerhleri ve imar durumu incelenir; gayrimenkul alırken hukuki kontrol rehberi bu inceleme için bir başlangıç listesi sunar.

Dava ne kadar sürer ve masrafları kim öder?

Kanunda ortaklığın giderilmesi davası için sabit bir süre yoktur; sulh hukuk mahkemesinin görevine giren bu dava basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316/1-a). Süreyi en çok etkileyen etkenler, bütün paydaşlara tebligat yapılması, mirasçıların belirlenmesi, keşif ve bilirkişi incelemesi ile kanun yolu aşamalarıdır; arabuluculuk aşaması görevlendirmeden itibaren en çok 4 hafta sürer (6325 sayılı Kanun m. 18/A-9).

Davacı, dava açarken yargılama harçlarını ve gider avansını yatırır (HMK m. 120). Yargılama giderleri kural olarak aleyhine hüküm verilen taraftan alınır (HMK m. 326/1); ortaklığın giderilmesinde her paydaş paylaşma isteyebildiği için uygulamada giderler paydaşlara payları oranında yükletilir.

Kesin nitelikte olmayan karara karşı tebliğden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345); taşınmaza ilişkin karar kesinleşmedikçe satış yapılamaz (HMK m. 350/2).

Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?

Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m. 4/1-b). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1); dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m. 12/3).

Kesin yetki hâllerinde yetki sözleşmesi yapılamaz (HMK m. 18/1); mahkeme yetkili olup olmadığını davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırır (HMK m. 19/1).

İstanbul ve Ankara'da birden fazla adliye bulunduğundan dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; paydaşların başka bir şehirde ya da yurt dışında oturması yetkiyi değiştirmez.

Yabancı paydaş varsa süreç değişir mi?

Yetki ve paylaşma kuralları değişmez: Türkiye'deki taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır (5718 sayılı MÖHUK m. 20/1, 21/1) ve dava yine taşınmazın bulunduğu yerde görülür. Değişen; tebligat, teminat ve satıştan sonra taşınmazı kimin edinebileceğidir.

Yurt dışındaki paydaşa tebligat o ülkenin yetkili makamı aracılığıyla yapılır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m. 25); muhatap Türk vatandaşıysa tebligat, Türkiye'nin o ülkedeki büyükelçiliği veya konsolosluğu aracılığıyla da yapılabilir (m. 25/a).

Türk mahkemesinde dava açan ya da davaya katılan yabancı gerçek ve tüzel kişiler, mahkemenin belirleyeceği teminatı göstermek zorundadır; karşılıklılık varsa mahkeme teminattan muaf tutar (MÖHUK m. 48).

Satıştan sonra para nasıl paylaştırılır?

Satış yoluyla paylaşmada satış bedeli, satış giderleri düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır (TMK m. 699/1); elbirliği mülkiyetinde paylaştırma, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m. 703/2). Aynen bölmede ise yeni parseller paydaşlar adına tescil edilir ve gerekiyorsa denkleştirme parası ödenir.

Paylardan biri üzerinde intifa hakkı kurulmuşsa ve diğer paydaşlardan biri, intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden itibaren 3 ay içinde paylaşma istemişse, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder (TMK m. 700).