ماذا يحدث إذا لم يتحقق الاتفاق في الوساطة؟

يُثبت الوسيط تعذّر الاتفاق في المحضر الختامي. ويُرفق المدعي أصل هذا المحضر أو نسخة منه مصدَّقًا عليها من الوسيط بصحيفة الدعوى؛ فإذا لم يُرفقه، منحته المحكمة مهلة قطعية مدتها أسبوع واحد (1)، فإن لم يقدّمه خلالها رُدّت الدعوى من الناحية الإجرائية (المادة 18/A-2 من القانون رقم 6325). وتُرفع الدعوى أمام محكمة الصلح الحقوقية في مكان وجود العقار.

هل يجوز للمحكمة قسمة العقار بدلًا من بيعه؟

نعم؛ فالأولوية في القانون للقسمة العينية. ووفقًا للمادة 699 من القانون المدني التركي، إذا لم يتفق الشركاء في الملكية على طريقة القسمة، قضى القاضي بقسمة المال قسمة عينية، وإذا لم تتعادل قيم الأجزاء قضى بالمعادلة بينها بإضافة مبلغ من المال. أما إذا لم تكن القسمة ملائمة للحالة والظروف، أو كان المال سيتعرض لنقص كبير في قيمته، فيُقضى ببيعه بالمزاد العلني.

هل يجوز للشركاء في الملكية المشاركة في المزاد وشراء العقار؟

نعم. يجوز للشركاء في الملكية، شأنهم شأن الغير، المشاركة في المزاد العلني بتقديم العروض. أما الحكم بإجراء البيع بالمزاد بين الشركاء وحدهم، فيتوقف وفقًا للمادة 699/3 من القانون المدني التركي على رضا جميع الشركاء. ولمّا كان البيع لا يجوز قبل أن يكتسب الحكم المتعلق بالعقار الدرجة القطعية، فإن المزاد يُنظَّم بعد اكتساب الحكم هذه الدرجة (المادة 350/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية).

مَن يدفع مصاريف دعوى إزالة الشيوع؟

يودع المدعي عند رفع الدعوى الرسوم وسلفة المصاريف (المادة 120 من قانون أصول المحاكمات المدنية). ووفقًا للمادة 326 من القانون نفسه، تُستوفى مصاريف المحاكمة كقاعدة عامة من الطرف المحكوم عليه؛ ولأن لكل شريك في دعوى إزالة الشيوع أن يطلب القسمة، فإن المصاريف تُحمَّل في التطبيق العملي على الشركاء بنسبة حصصهم. أما الطرف الذي يتخلف عن حضور اجتماع الوساطة الأول دون عذر، فيُحمَّل نصف مصاريف المحاكمة (المادة 18/A-11 من القانون رقم 6325).

هل يمكن رفع الدعوى إذا كان أحد الورثة يقيم خارج تركيا؟

نعم. تُرفع الدعوى في هذه الحالة أيضًا أمام محكمة الصلح الحقوقية في مكان وجود العقار (المادة 12/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية). ويجري تبليغ الوارث المقيم خارج تركيا بواسطة السلطة المختصة في ذلك البلد؛ وإذا كان الوارث مواطنًا تركيًا جاز أن يجري التبليغ أيضًا بواسطة سفارة تركيا أو قنصليتها (المادتان 25 و25/a من قانون التبليغات رقم 7201). وقد تُطيل هذه المرحلة أمد المحاكمة.

هل يجوز منع طلب القسمة بعقد؟

بصورة محدودة. فوفقًا للمادة 698/2 من القانون المدني التركي، يجوز تقييد الحق في طلب القسمة بتصرف قانوني لمدة أقصاها 10 سنوات. ويخضع العقد المتعلق باستمرار الملكية الشائعة بحصص في العقارات للشكل الرسمي، ويجوز وضع إشارة به في سجل الطابو. فضلًا عن ذلك، لا يجوز طلب القسمة في وقت غير مناسب (المادة 698/3 من القانون المدني التركي).

دعوى إزالة الشيوع (ortaklığın giderilmesi): كيف يُقسَم العقار في الملكية الشائعة بحصص وفي الملكية المشتركة؟

Q: ما حق سائر الشركاء إذا باع أحدهم حصته؟

وفقًا للمادة 732 من القانون المدني التركي، إذا باع أحد الشركاء حصته في العقار إلى شخص من الغير، جاز لسائر الشركاء استعمال حق الشفعة. ويُستعمل هذا الحق برفع دعوى على المشتري، ويسقط بمضي 3 أشهر من تاريخ الإبلاغ بالبيع، وفي جميع الأحوال بمضي سنة واحدة (1) من تاريخ البيع (المادتان 733/4 و734/1 من القانون المدني التركي). ولا يجوز استعمال حق الشفعة في البيوع التي تتم بالمزاد الجبري.

إذا لم يتفق المالكون المتعددون لعقار واحد على طريقة قسمته، جاز لكل شريك في الملكية أن يطلب إزالة الشيوع بحكم من المحكمة، إما بقسمة العقار قسمة عينية وإما ببيعه. ويلخّص هذا الدليل، استنادًا إلى مواد القانون، الطريقَ الذي يُسلك من الوساطة حتى توزيع ثمن البيع.

Short answer

تُرفع دعوى إزالة الشيوع أمام محكمة الصلح الحقوقية، بصرف النظر عن قيمة موضوع الدعوى، وأمام محكمة المكان الذي يوجد فيه العقار (المادتان 4/1-b و12/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100)؛ ويُعد اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطًا لقبول الدعوى (المادة 18/B من قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325).
يقضي القاضي أولًا بقسمة المال قسمة عينية؛ فإذا لم تكن القسمة ملائمة للظروف، أو كان المال سيتعرض لنقص كبير في قيمته، حكم ببيعه بالمزاد العلني (المادة 699 من القانون المدني التركي رقم 4721).
لكل شريك في الملكية أن يطلب القسمة؛ ويجوز تقييد هذا الحق بتصرف قانوني لمدة أقصاها 10 سنوات، ولا يجوز استعماله في وقت غير مناسب (المادة 698 من القانون المدني التركي).
يملك الورثة التركة ملكية مشتركة (elbirliği) حتى القسمة؛ ولكل وارث أن يطلب من محكمة الصلح قسمة الأموال قسمة عينية، أو عن طريق البيع إذا تعذّر ذلك (المادتان 640 و642 من القانون المدني التركي).
لا يُنفَّذ الحكم المتعلق بالعقار قبل أن يكتسب الدرجة القطعية؛ ويجري البيع بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية (المادتان 350/2 و367/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية).

آخر تحديث: 12 نوفمبر 2026 · إعداد: Av. Barış Kaymaz

Which question, which guide?

Your question	Related guide	One-line answer
كم تبلغ حصص الورثة؟	أداة حساب حصة الإرث	يرث الزوج الباقي على قيد الحياة ربع التركة إذا ورث مع الفروع، ونصفها إذا ورث مع طبقة الأبوين (المادة 499 من القانون المدني التركي).
هل اللجوء إلى الوسيط إلزامي قبل رفع الدعوى؟	دليل الوساطة في إزالة الشيوع	نعم؛ يُنهي الوسيط الطلب خلال 3 أسابيع، ويجوز تمديد المدة أسبوعًا واحدًا (1) على الأكثر (المادة 18/A-9 من القانون رقم 6325).
ماذا يحدث إذا باع الشريك في الملكية حصته لغيره؟	دليل حق الشفعة في الملكية الشائعة بحصص	يستعمل سائر الشركاء في الملكية حق الشفعة خلال 3 أشهر من تاريخ الإبلاغ بالبيع، وفي جميع الأحوال خلال سنة واحدة (1) من تاريخ البيع (المادة 733 من القانون المدني التركي).
كيف يُفحص العقار قبل الدخول في المزاد؟	دليل الفحص القانوني عند شراء العقار	يُتحقق قبل الشراء من قيد العقار في سجل الطابو، والإشارات والقيود المسجلة عليه، ووضعه من حيث التخطيط العمراني.
ما الصفحة المخصصة لسائر المسائل المتعلقة بالإرث؟	قانون الميراث	وثيقة حصر الإرث (mirasçılık belgesi)، وقسمة التركة، والدعاوى المتعلقة بالإرث.
ما الأعمال التي يتولاها المكتب في هذا المجال؟	قانون العقارات	إزالة الشيوع، وإلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل، ومنازعات الإيجار وملكية الطوابق.

ما دعوى إزالة الشيوع، ومَن يحق له رفعها؟

دعوى إزالة الشيوع (ortaklığın giderilmesi) هي الدعوى التي يرفعها أحد المالكين المتعددين لمال واحد لإنهاء الشيوع في ملكيته؛ ووفقًا للمادة 698 من القانون المدني التركي رقم 4721، يجوز لكل شريك في الملكية أن يطلب قسمة المال. فإذا لم يتفق الشركاء على طريقة القسمة، قضى القاضي بقسمة المال قسمة عينية أو ببيعه وتوزيع ثمنه (المادة 699 من القانون المدني التركي).

طلب القسمة ليس مطلقًا: فلا يجوز طلب القسمة إذا وُجد التزام بالبقاء في الملكية الشائعة بحصص بموجب تصرف قانوني أو بسبب تخصيص المال لغرض دائم، كما لا يجوز تقديم الطلب في وقت غير مناسب (المادتان 698/1 و698/3 من القانون المدني التركي). ويجوز تقييد الحق في طلب القسمة بتصرف قانوني لمدة أقصاها 10 سنوات؛ ويخضع هذا العقد في العقارات للشكل الرسمي، ويجوز وضع إشارة به في سجل الطابو (المادة 698/2 من القانون المدني التركي).

يكون جميع الشركاء في الملكية أطرافًا في الدعوى؛ فالشركاء من غير المدعي هم المدعى عليهم، ويحل الورثة محل المالك المتوفى.

ما الفرق بين الملكية الشائعة بحصص والملكية المشتركة (elbirliği)؟

في الملكية الشائعة بحصص يكون لكل شريك حصة معينة؛ ويجوز نقل الحصة ورهنها، ويجوز للدائنين الحجز عليها، وتُعد الحصص متساوية ما لم يُحدَّد خلاف ذلك (المادة 688 من القانون المدني التركي). أما في الملكية المشتركة (elbirliği) فلا توجد حصص محددة، ويمتد حق كل شريك إلى المال كله، ويلزم الإجماع لأعمال الإدارة والتصرف ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك (المادتان 701 و702 من القانون المدني التركي). وتجري القسمة في الملكية المشتركة وفقًا لأحكام الملكية الشائعة بحصص، ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك (المادة 703/2 من القانون المدني التركي).

ما الذي يلزم أولًا لرفع الدعوى بين الورثة؟

إذا تعدد الورثة كانت التركة مملوكة لهم ملكية مشتركة (elbirliği) حتى القسمة (المادة 640 من القانون المدني التركي). وتثبت صفة الوارث، وفقًا للمادة 598 من القانون المدني التركي، بوثيقة حصر الإرث (mirasçılık belgesi) التي تُستخرج من محكمة الصلح أو من كاتب العدل (النوتر). ولكل وارث أن يطلب من محكمة الصلح قسمة أموال معينة من التركة قسمة عينية، أو عن طريق البيع إذا تعذّر ذلك (المادة 642/2 من القانون المدني التركي). وفي التطبيق العملي، إذا لم يكن قد جرى في سجل الطابو تسجيل انتقال الملكية إلى الورثة (intikal)، منحت المحكمة المدعي مهلة وأذنت له بالقيام بهذا الإجراء.

تقدّم أداة حساب حصة الإرث مؤشرًا أوليًا لحصص الورثة؛ أما الحصص النهائية فمدوَّنة في وثيقة حصر الإرث.

الفروق بين الملكية الشائعة بحصص والملكية المشتركة (elbirliği)
المسألة	الملكية الشائعة بحصص	الملكية المشتركة (elbirliği)
الحصة	لكل شريك حصة معينة؛ والحصص متساوية ما لم يُحدَّد خلاف ذلك (المادة 688 من القانون المدني التركي)	لا توجد حصص محددة؛ ويمتد حق كل شريك إلى المال كله (المادة 701 من القانون المدني التركي)
نقل الحصة	يجوز نقل الحصة ورهنها والحجز عليها (المادة 688/3 من القانون المدني التركي)	لا يجوز التصرف في الحصة ما دامت الجماعة الناشئة عن العقد قائمة (المادة 702/3 من القانون المدني التركي)
الإدارة والتصرف	للشريك، فيما يخص حصته، حقوق المالك والتزاماته (المادة 688/3 من القانون المدني التركي)	يلزم الإجماع ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك (المادة 702/2 من القانون المدني التركي)
المثال النموذجي	عدة مالكين مدوَّنة حصصهم في سجل الطابو	الورثة في تركة لم تُقسَم بعد (المادة 640 من القانون المدني التركي)
القسمة	يجوز لكل شريك أن يطلبها (المادة 698 من القانون المدني التركي)	تجري وفقًا لأحكام الملكية الشائعة بحصص (المادة 703/2 من القانون المدني التركي)

Source: القانون المدني التركي رقم 4721 (المواد 640، 688، 698، 701–703)

هل الوساطة إلزامية قبل رفع الدعوى؟

نعم؛ وفقًا للمادة 18/B من قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325، يُعد اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطًا لقبول الدعوى في المنازعات المتعلقة بقسمة المنقولات والعقارات وبإزالة الشيوع. وقد أُضيفت هذه القاعدة بموجب القانون رقم 7445.

يُنهي الوسيط الطلب خلال 3 أسابيع من تاريخ تكليفه؛ ويجوز في الحالات الضرورية تمديد هذه المدة أسبوعًا واحدًا (1) على الأكثر (المادة 18/A-9). وإذا لم يتحقق الاتفاق، أُرفق بصحيفة الدعوى أصلُ المحضر الختامي المحرَّر أو نسخة منه مصدَّق عليها من الوسيط؛ أما الدعوى التي تُرفع دون اللجوء إلى الوسيط أصلًا فتُرد من الناحية الإجرائية لانتفاء شرط قبول الدعوى (المادة 18/A-2).

يُقدَّم الطلب إلى مكتب الوساطة في المكان الذي توجد فيه المحكمة المختصة بحسب موضوع النزاع (المادة 18/A-4)؛ وهذا المكان في إزالة الشيوع هو مكان وجود العقار. والطرف الذي يتخلف عن حضور الاجتماع الأول دون عذر مقبول يُحمَّل نصف مصاريف المحاكمة، حتى لو كان محقًا في الدعوى (المادة 18/A-11).

كيف يتغير قيد الطابو إذا تحقق الاتفاق في الوساطة؟

تُحرَّر وثيقة الاتفاق المتعلقة بالعقار مع مراعاة القيود والأصول والقواعد المنصوص عليها في القوانين، ويُستحصل على الصيغة التنفيذية (icra edilebilirlik şerhi) من محكمة الصلح الحقوقية في المكان الذي يوجد فيه العقار (المادتان 18/B-2 و18/B-3). وفي الاتفاق المتعلق بنقل ملكية العقار، يجوز لأحد الطرفين بعد الحصول على الصيغة التنفيذية أن يطلب التسجيل من مديرية الطابو؛ وتُجري مديرية الطابو التسجيل بعد إجراء الفحص اللازم دون تحرير سند رسمي (المادة 18/B-5).

القسمة العينية أم البيع؟ وعلى أي أساس تقضي المحكمة؟

وفقًا للمادة 699 من القانون المدني التركي، تتم القسمة إما بقسمة المال قسمة عينية، وإما ببيعه بالتراضي أو بالمزاد وتوزيع ثمنه؛ وإذا لم يتفق الشركاء قضى القاضي أولًا بالقسمة العينية. وإذا لم تتعادل قيم الأجزاء المقسومة، تحققت المعادلة بإضافة مبلغ من المال إلى الجزء الأقل قيمة.

وإذا لم يُرَ طلب القسمة ملائمًا للحالة والظروف، ولا سيما إذا تعذرت قسمة المال دون أن يتعرض لنقص كبير في قيمته، قُضي ببيعه بالمزاد العلني. أما الحكم بإجراء البيع بالمزاد بين الشركاء في الملكية وحدهم، فيتوقف على رضا جميع الشركاء (المادة 699/3 من القانون المدني التركي).

تُحدَّد قابلية القسمة بالمعاينة الميدانية (keşif) وبفحص خبير المحكمة؛ وتكون شروط الإفراز (ifraz) وحدود التجزئة في الأراضي الزراعية حاسمة في ذلك.

هل يمكن قسمة الأرض الزراعية؟

وفقًا للمادة 8 من قانون حماية التربة واستخدام الأراضي رقم 5403، تكتسب الأراضي التي بلغت الحد الأدنى لمساحة الأرض الزراعية الذي تحدده الوزارة صفةَ الأشياء غير القابلة للقسمة، ولا يجوز إفرازها إلى ما دون هذه المساحات. ولا يجوز أن يُحدَّد الحد الأدنى بأقل من 2 هكتار في الأراضي المطلقة والهامشية وأراضي المحاصيل الخاصة، وبأقل من 0.5 هكتار في أراضي الزراعة الشجرية المغروسة (dikili)، وبأقل من 0.3 هكتار في الأراضي المستخدمة للزراعة المحمية (الزراعة تحت الغطاء).

القسمة العينية والقسمة عن طريق البيع
المعيار	القسمة العينية (aynen taksim)	القسمة عن طريق البيع
الترتيب في القانون	إذا لم يتفق الشركاء يُنظر في هذا الطريق أولًا (المادة 699/2 من القانون المدني التركي)	إذا لم تكن القسمة ملائمة للظروف (المادة 699/3 من القانون المدني التركي)
الشرط	أن يكون المال قابلًا للقسمة دون نقص كبير في قيمته	تؤدي القسمة إلى نقص كبير في القيمة أو لا تلائم الظروف
فرق القيمة	تتحقق المعادلة بإضافة مبلغ من المال إلى الجزء الأقل قيمة	يوزَّع ثمن البيع بنسبة الحصص
العائق الرئيسي	شروط الإفراز؛ والحد الأدنى للمساحة في الأرض الزراعية (المادة 8 من القانون رقم 5403)	لا يجوز البيع قبل أن يكتسب الحكم المتعلق بالعقار الدرجة القطعية (المادة 350/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية)
البيع بين الشركاء	لا ينطبق	برضا جميع الشركاء فقط (المادة 699/3 من القانون المدني التركي)

Source: القانون المدني التركي رقم 4721 (المادة 699)

كيف يجري البيع، وهل يجوز للشركاء في الملكية الدخول في المزاد؟

لمّا كان حكم البيع حكمًا متعلقًا بعقار، فلا يُنفَّذ قبل أن يكتسب الدرجة القطعية (المادتان 350/2 و367/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100). وفي التطبيق العملي، يتولى مكتب البيع التابع للمحكمة، بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية، إجراء البيع بالمزاد العلني وفقًا لأحكام بيع العقارات الواردة في قانون التنفيذ والإفلاس.

يجوز للشركاء في الملكية، شأنهم شأن الغير، المشاركة في المزاد العلني بتقديم العروض؛ أما إجراء البيع بين الشركاء وحدهم فيتطلب رضا جميع الشركاء (المادة 699/3 من القانون المدني التركي).

قبل المشاركة في المزاد يُفحص قيد العقار في سجل الطابو والإشارات المسجلة عليه ووضعه من حيث التخطيط العمراني؛ ويقدّم دليل الفحص القانوني عند شراء العقار قائمة أولية لهذا الفحص.

هل يجوز للشريك في الملكية بيع حصته خارج الدعوى؟

يجوز في الملكية الشائعة بحصص نقل الحصة (المادة 688/3 من القانون المدني التركي). فإذا باع أحد الشركاء حصته في العقار إلى شخص من الغير، جاز لسائر الشركاء استعمال حق الشفعة (المادة 732 من القانون المدني التركي)؛ ويُستعمل هذا الحق برفع دعوى على المشتري، ويسقط بمضي 3 أشهر من تاريخ الإبلاغ بالبيع، وفي جميع الأحوال بمضي سنة واحدة (1) من تاريخ البيع (المادتان 733/4 و734/1 من القانون المدني التركي). ولا يجوز استعمال حق الشفعة في البيوع التي تتم بالمزاد الجبري (المادة 733/1 من القانون المدني التركي).

خفّض القانون رقم 7571 المدة القصوى للشفعة من سنتين (2) إلى سنة واحدة (1)، وعدّل المبلغ الواجب إيداعه في دعوى الشفعة فجعله القيمة السوقية التي يحددها القاضي (المادة 734/2 من القانون المدني التركي). وقد ألغت المحكمة الدستورية هذه الفقرة بقرارها المؤرخ 16.07.2026 ذي الرقم الأساسي E.2026/23 ورقم القرار K.2026/162؛ ويدخل الإلغاء حيز النفاذ في 06.08.2027.

كم تستغرق الدعوى، ومَن يتحمل مصاريفها؟

لا يحدد القانون مدة ثابتة لدعوى إزالة الشيوع؛ وتخضع هذه الدعوى، الداخلة في اختصاص محكمة الصلح الحقوقية، لإجراءات المحاكمة المبسطة (المادة 316/1-a من قانون أصول المحاكمات المدنية). وأكثر العوامل تأثيرًا في المدة هي: تبليغ جميع الشركاء في الملكية، وتحديد الورثة، والمعاينة الميدانية وفحص خبير المحكمة، ومراحل طرق الطعن؛ أما مرحلة الوساطة فتستغرق 4 أسابيع على الأكثر من تاريخ تكليف الوسيط (المادة 18/A-9 من القانون رقم 6325).

يودع المدعي عند رفع الدعوى رسوم المحاكمة وسلفة المصاريف (المادة 120 من قانون أصول المحاكمات المدنية). وتُستوفى مصاريف المحاكمة كقاعدة عامة من الطرف المحكوم عليه (المادة 326/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية)؛ ولأن لكل شريك في دعوى إزالة الشيوع أن يطلب القسمة، فإن المصاريف تُحمَّل في التطبيق العملي على الشركاء بنسبة حصصهم.

يجوز الطعن بالاستئناف في الحكم غير القطعي خلال أسبوعين (2) من تاريخ تبليغه (المادة 345 من قانون أصول المحاكمات المدنية)؛ ولا يجوز إجراء البيع ما لم يكتسب الحكم المتعلق بالعقار الدرجة القطعية (المادة 350/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية).

مراحل الإجراءات
المرحلة	ما الذي يُفعل	السند القانوني
1. التحضير	جمع قيد الطابو ووثيقة حصر الإرث وعناوين الشركاء	المادة 598 من القانون المدني التركي
2. الوساطة	التقدم إلى مكتب الوساطة في مكان وجود العقار؛ 3 أسابيع، مع تمديد أسبوع واحد (1) على الأكثر في الحالات الضرورية	المادتان 18/A و18/B من القانون رقم 6325
3. الدعوى	رفع الدعوى أمام محكمة الصلح الحقوقية مع إرفاق المحضر الختامي؛ وجميع الشركاء أطراف فيها	المادتان 4/1-b و12/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية
4. المعاينة وخبير المحكمة	تحديد قابلية القسمة والقيمة	المادة 699 من القانون المدني التركي
5. الحكم وطرق الطعن	حكم بالقسمة العينية أو بالبيع؛ والاستئناف خلال أسبوعين (2) من التبليغ	المادة 345 من قانون أصول المحاكمات المدنية
6. اكتساب الدرجة القطعية والبيع	عند اكتساب الحكم الدرجة القطعية يجري البيع بالمزاد العلني	المادتان 350/2 و367/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية
7. التوزيع	يُدفع الثمن بنسبة الحصص بعد خصم المصاريف	المادة 699/1 من القانون المدني التركي

Source: قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100؛ والقانون رقم 6325؛ والقانون المدني التركي رقم 4721

أبرز بنود المصاريف
البند	مَن يتحمله	السند القانوني
أجر الوساطة عند عدم الاتفاق، عن أول ساعتين (2)	يُدفع من ميزانية وزارة العدل ويُعد من مصاريف المحاكمة	المادة 18/A-13 من القانون رقم 6325
أجر الوساطة عند الاتفاق	يتحمله الطرفان بالتساوي ما لم يُتفق على خلاف ذلك	المادة 18/A-12 من القانون رقم 6325
الرسوم وسلفة المصاريف (التبليغ، والمعاينة، وخبير المحكمة)	يودعها المدعي عند رفع الدعوى	المادة 120 من قانون أصول المحاكمات المدنية
توزيع مصاريف المحاكمة	الطرف المحكوم عليه كقاعدة عامة؛ وفي التطبيق العملي الشركاء بنسبة حصصهم	المادة 326 من قانون أصول المحاكمات المدنية
التخلف عن حضور اجتماع الوساطة الأول دون عذر	يتحمل الطرف المتخلف نصف مصاريف المحاكمة حتى لو كان محقًا	المادة 18/A-11 من القانون رقم 6325

Source: قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325 (المادة 18/A)؛ قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100 (المادتان 120 و326)

ما المحكمة المختصة نوعيًا ومكانيًا؟

تنظر محكمة الصلح الحقوقية، بصرف النظر عن قيمة موضوع الدعوى، في الدعاوى المتعلقة بقسمة الأموال أو الحقوق المنقولة وغير المنقولة وبإزالة الشيوع (المادة 4/1-b من قانون أصول المحاكمات المدنية). وفي الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية الواردة على العقار، تختص محكمة المكان الذي يوجد فيه العقار اختصاصًا مكانيًا حصريًا (المادة 12/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية)؛ وإذا تعلقت الدعوى بأكثر من عقار، جاز رفعها في مكان وجود أحدها بالنسبة إلى العقارات الأخرى أيضًا (المادة 12/3 من قانون أصول المحاكمات المدنية).

لا يجوز إبرام اتفاق على الاختصاص في حالات الاختصاص المكاني الحصري (المادة 18/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية)؛ وتتحقق المحكمة من تلقاء نفسها من اختصاصها حتى نهاية الدعوى (المادة 19/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية).

نظرًا لوجود أكثر من قصر عدل في إسطنبول وأنقرة، تُرفع الدعوى أمام محكمة الصلح الحقوقية في قصر العدل الذي تتبعه المنطقة (ilçe) التي يوجد فيها العقار؛ ولا تغيّر إقامة الشركاء في مدينة أخرى أو خارج تركيا شيئًا من الاختصاص.

المحكمة المختصة نوعيًا ومكانيًا (مع أمثلة من إسطنبول وأنقرة)
الحالة	المحكمة	مثال
عقار واحد	محكمة الصلح الحقوقية في مكان وجود العقار (المادتان 4/1-b و12/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية)	إذا كان العقار في قاضي كوي بإسطنبول، فمحكمة الصلح الحقوقية في قصر العدل الذي تتبعه قاضي كوي
أكثر من عقار	مكان وجود أحد العقارات (المادة 12/3 من قانون أصول المحاكمات المدنية)	بالنسبة إلى عقارين في إسطنبول وأنقرة، يجوز رفع الدعوى في مكان وجود أيٍّ منهما
الشركاء في مدينة أخرى أو خارج تركيا	لا يتغير الاختصاص؛ فلمحكمة مكان وجود العقار الاختصاص المكاني الحصري (المادة 12/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية)	في الدعوى المتعلقة بشقة في تشانكايا بأنقرة، يكون الشريك المقيم خارج تركيا أيضًا مدعى عليه في أنقرة
طلب الوساطة	مكتب الوساطة في مكان وجود المحكمة المختصة (المادة 18/A-4 من القانون رقم 6325)	إذا كان العقار في أنقرة، فمكتب الوساطة في قصر العدل الذي تتبعه المنطقة (ilçe)

Source: قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100 (المواد 4، 12، 18)؛ القانون رقم 6325 (المادة 18/A)

هل تتغير الإجراءات إذا كان أحد الشركاء في الملكية أجنبيًا؟

لا تتغير قواعد الاختصاص والقسمة: فوفقًا للمادتين 20/1 و21/1 من قانون القانون الدولي الخاص وأصول المحاكمات (MÖHUK) رقم 5718، يُطبَّق القانون التركي على العقارات الموجودة في تركيا، وتُنظر الدعوى كذلك في مكان وجود العقار. أما ما يتغير فهو التبليغ، والكفالة (teminat)، ومَن يحق له اكتساب العقار بعد البيع.

يجري تبليغ الشريك المقيم خارج تركيا بواسطة السلطة المختصة في ذلك البلد (المادة 25 من قانون التبليغات رقم 7201)؛ وإذا كان المُبلَّغ إليه مواطنًا تركيًا جاز أن يجري التبليغ أيضًا بواسطة سفارة تركيا أو قنصليتها في ذلك البلد (المادة 25/a).

يلتزم الأشخاص الطبيعيون والاعتباريون الأجانب الذين يرفعون دعوى أمام محكمة تركية أو يشتركون فيها بتقديم الكفالة التي تحددها المحكمة؛ وإذا وُجدت المعاملة بالمثل أعفتهم المحكمة من الكفالة (المادة 48 من القانون رقم 5718).

هل يجوز للمشتري الأجنبي شراء العقار في المزاد؟

يجوز للأشخاص الطبيعيين الأجانب من مواطني الدول المحدَّدة من قبل رئيس الجمهورية اكتساب العقارات مع التقيد بالقيود القانونية؛ ولا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية المكتسبة 10 في المئة من مساحة الأراضي الخاضعة للملكية الخاصة في المنطقة (ilçe)، ولا 30 هكتارًا للشخص الواحد على مستوى البلاد، وفقًا للمادة 35 من قانون السجل العقاري (Tapu Kanunu) رقم 2644. أما العقارات المكتسبة بطريق الإرث بما يتجاوز هذه القيود، فإذا لم يُصفِّها مالكها خلال المهلة التي تُمنح له ولا تتجاوز سنة واحدة (1)، صُفِّيت وحُوِّلت إلى قيمتها النقدية.

كيف يوزَّع المال بعد البيع؟

في القسمة عن طريق البيع، يوزَّع ثمن البيع على الشركاء في الملكية بنسبة حصصهم بعد خصم مصاريف البيع (المادة 699/1 من القانون المدني التركي)؛ وفي الملكية المشتركة (elbirliği) تجري القسمة وفقًا لأحكام الملكية الشائعة بحصص (المادة 703/2 من القانون المدني التركي). أما في القسمة العينية فتُسجَّل القطع العقارية الجديدة (parsel) بأسماء الشركاء، ويُدفع مبلغ المعادلة عند الاقتضاء.

إذا أُنشئ حق انتفاع على إحدى الحصص، وطلب أحد الشركاء الآخرين القسمة خلال 3 أشهر من تاريخ تبليغه بإنشاء حق الانتفاع، استمر حق الانتفاع في القسمة عن طريق البيع على الثمن الذي يؤول إلى تلك الحصة (المادة 700 من القانون المدني التركي).

Frequently asked questions

لا. فوفقًا للمادة 698 من القانون المدني التركي، يجوز لكل شريك في الملكية أن يطلب منفردًا قسمة المال، ما لم يكن عليه التزام بالبقاء في الملكية الشائعة بحصص. ولا يُشترط رضا سائر الشركاء، لكنهم جميعًا يكونون أطرافًا في الدعوى. ويجب قبل رفع الدعوى إجراء الوساطة بين الشركاء في الملكية (المادة 18/B من القانون رقم 6325).

References

القانون المدني التركي رقم 4721 (المواد 598، 640، 642، 688، 698–703، 732–734) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: 12 نوفمبر 2026)
قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100 (المواد 4، 12، 18، 19، 120، 316، 326، 345، 350، 367) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: 12 نوفمبر 2026)
قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325 (المادتان 18/A و18/B) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: 12 نوفمبر 2026)
قانون السجل العقاري (Tapu Kanunu) رقم 2644 (المادة 35) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: 12 نوفمبر 2026)
قانون حماية التربة واستخدام الأراضي رقم 5403 (المادة 8) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: 12 نوفمبر 2026)
قانون التبليغات رقم 7201 (المادتان 25 و25/a) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: 12 نوفمبر 2026)
قانون القانون الدولي الخاص وأصول المحاكمات (MÖHUK) رقم 5718 (المواد 20، 21، 48) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: 12 نوفمبر 2026)