استشارات قانون العقارات

دعاوى إلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل

يمكن رفع دعوى إلغاء سند الملكية والتسجيل لأسباب مثل إنشاء قيد الطابو بصورة مخالفة للقانون، أو التدليس، أو انعدام الأهلية، أو الصورية. والغاية من هذه الدعاوى إلغاء قيد الطابو الذي نشأ بصورة مخالفة للقانون، وإجراء التسجيل باسم صاحب الحق الحقيقي. ومن أنواع النزاعات الشائعة، ولا سيما في العقارات التي تؤول بطريق الإرث، الدعاوى المستندة إلى ادعاء تهريب الأموال من الورثة (صورية المورث).

والأصل أن انتقال ملكية العقار المسجل في الطابو يحظى بالحماية بالنسبة للغير حسن النية؛ ولذلك يؤدي التحقق مما إذا كان الغير حسن النية أم لا دورًا حاسمًا في دعاوى إلغاء سند الملكية.

قانون الإيجار

تنظم المادة 339 وما يليها من قانون الالتزامات التركي الأحكام الخاصة بإيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة. ولا يكفي انتهاء مدة عقد الإيجار وحده لإخلاء المستأجر، بل يلزم توافر أحد أسباب الإخلاء المنصوص عليها في القانون (مثل حاجة المؤجر، أو التعهد بالإخلاء، أو توجيه إنذارين مبررين). أما في دعاوى تحديد بدل الإيجار، فتُراعى القيود التي يضعها قانون الالتزامات التركي على نسبة زيادة الإيجار.

كما أن مسائل مثل التزام المؤجر بضمان العيوب، والتزام المستأجر بالعناية في استعمال المأجور، وردّ مبلغ التأمين (الوديعة)، كثيرًا ما تكون محل نزاع عند انتهاء علاقة الإيجار.

منازعات ملكية الطوابق والأجزاء المشتركة

ينظم قانون ملكية الطوابق رقم 634 الملكية الواردة على الأقسام المستقلة واستعمال الأجزاء المشتركة في المباني ذات الملكية المشتركة كالعمارات والمجمعات السكنية. ويُعد اتخاذ قرارات مجلس مالكي الطوابق وفق الأصول، ومنع الاستعمال المخالف لنظام الإدارة، وتوزيع النفقات المشتركة، من أكثر موضوعات النزاع شيوعًا في الممارسة العملية.

وإذا استعمل أحد مالكي الطوابق قسمه المستقل بصورة مخالفة للقانون أو لنظام الإدارة، جاز لسائر مالكي الطوابق رفع دعوى منع أو دعوى تعويض.

الاستملاك

وفقًا لقانون الاستملاك رقم 2942، يجوز للإدارة وضع يدها على العقارات المملوكة ملكية خاصة لغرض المنفعة العامة. وفي دعاوى تحديد بدل الاستملاك والتسجيل، الأصل أن تُحدَّد القيمة الحقيقية للعقار من خلال فحص الخبير (خبير المحكمة). أما إذا وضعت الإدارة يدها على العقار دون استملاك، فإن حق المالك في المطالبة بالبدل يُحمى عن طريق دعوى التعويض الناشئة عن وضع اليد دون استملاك.

قانون التخطيط العمراني وبيع العقارات وشراؤها

يُعد وضع العقار من حيث التخطيط العمراني، ومدى ملاءمته للغرض المقصود من استعماله، والقيود المسجلة عليه (الرهن العقاري، والحجز، والإشارات)، من المسائل التي ينبغي فحصها بعناية قبل البيع والشراء. ويخضع بيع العقار لشرط الشكل الرسمي، ويتم بموجب سند رسمي يُحرَّر لدى مديرية الطابو؛ ولا تنقل عقود الوعد بالبيع المحررة بسند عادي أو المبرمة شفهيًا الملكيةَ كقاعدة عامة.

ويكتسب تنظيم عقود الوعد ببيع العقار لدى كاتب العدل (النوتر) ووضع إشارة بها في سجل الطابو أهمية من حيث حماية حقوق المشتري في مواجهة الغير.