Tapu iptal ve tescil davası: hangi durumda, kim, hangi sürede açar?
Tapu kaydı geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa, örneğin satış görünümündeki bir bağış, ayırt etme gücü olmayan kişinin işlemi ya da vekâletin kötüye kullanılmasıyla yapılan bir devir söz konusuysa, hakkı zedelenen kişi kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Bu rehber dava sebeplerini, süreleri, ihtiyati tedbiri, mahkemeyi ve delilleri kanun maddeleriyle özetler.
Son güncelleme: · Hazırlayan: Av. Barış Kaymaz
Hangi soru, hangi rehber?
| Sorunuz | İlgili rehber | Tek cümlelik cevap |
|---|---|---|
| Mirasçıların payı ne kadar? | Miras payı hesaplama aracı | Sağ kalan eş, altsoyla birlikte mirasın dörtte birini alır (TMK m. 499). |
| Ortak taşınmaz nasıl paylaşılır? | Ortaklığın giderilmesi davası rehberi | Önce arabulucuya başvurulur; hâkim önce aynen bölmeye, olmazsa satışa karar verir (TMK m. 699). |
| Tapu harcı nasıl hesaplanır? | Tapu harcı hesaplama aracı | Taşınmaz satışında harç alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır. |
| Gayrimenkul alırken nelere bakılır? | Gayrimenkul alırken hukuki kontrol rehberi | Tapu kaydı, şerhler, takyidatlar ve imar durumu satın almadan önce kontrol edilir. |
| Mirasla ilgili diğer işler için hangi sayfa? | Miras Hukuku | Mirasçılık belgesi, miras paylaşımı ve mirasla ilgili davalar. |
| Büro bu alanda hangi işleri yürütür? | Gayrimenkul Hukuku | Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları. |
Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, yolsuz bir tescille ayni hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini istediği davadır: TMK m. 1024'e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur ve m. 1025 bu durumda düzeltme davası hakkı tanır.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m. 706, TBK m. 237). Davalar uygulamada en çok 3 sebebe dayanır: muris muvazaası, ehliyetsizlik ve vekâletin kötüye kullanılması; bunlara yanılma, aldatma ve korkutma gibi irade bozuklukları eklenir (TBK m. 36, 37, 39).
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur; Devlete karşı tazminat davası tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m. 1007).
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davası nedir?
Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesidir. Sözleşmenin türünün belirlenmesinde tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılır (TBK m. 19). Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı kararına göre görünürdeki satış gerçek iradeye, gizli bağış ise resmî şekle uymadığından geçersizdir ve hakkı zedelenen mirasçı tapu iptali isteyebilir; uygulamada her mirasçı kendi miras payı oranında dava açar.
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali nasıl istenir?
Yaşının küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da benzeri bir sebeple akla uygun davranma yeteneğinden yoksun kişi ayırt etme gücüne sahip değildir ve böyle bir kişinin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 13, 15). İşlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı uygulamada sağlık kayıtları ve adli tıp raporuyla ispatlanır.
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedir?
Vekil, üstlendiği işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek zorundadır (TBK m. 506/2). Vekilin taşınmazı vekâlet verenin aleyhine, örneğin gerçek değerinin çok altında ya da alıcıyla birlikte hareket ederek devretmesi bu yükümlülüğe aykırıdır; alıcı bu durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa yolsuz tescile dayanamaz ve tapu iptali istenebilir (TMK m. 1024).
| Sebep | Ne iddia edilir? | Dayanak |
|---|---|---|
| Muris muvazaası | Mirasbırakan gerçekte bağışladığı taşınmazı satış gibi göstermiştir | TBK m. 19; Yargıtay İBK 01.04.1974, 1/2 |
| Ehliyetsizlik | İşlem tarihinde devredenin ayırt etme gücü yoktu | TMK m. 13, 15 |
| Vekâletin kötüye kullanılması | Vekil, vekâlet verenin aleyhine ve alıcıyla birlikte hareket ederek devretti | TBK m. 506; TMK m. 1024 |
| Yanılma, aldatma, korkutma | Sözleşme irade bozukluğuyla yapıldı | TBK m. 36, 37, 39 |
| Hukuki sebepten yoksun tescil | Tescil bağlayıcı olmayan bir işleme dayanıyor ya da sebepsiz | TMK m. 1024, 1025 |
Dava kimlere karşı açılır?
Dava, tapuda malik olarak görünen kişiye karşı açılır; taşınmaz sonradan devredilmişse, yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken sonraki malikler de davalı gösterilir (TMK m. 1024). Davalı ölmüşse dava mirasçılarına yöneltilir.
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023); yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise tescile dayanamaz (m. 1024/1). Bu nedenle sonraki malikin iyiniyeti, davanın sonucunu belirleyen ana sorulardan biridir.
Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçtiği için iptal mümkün değilse, hakkı zedelenen kişinin tazminat istemleri saklıdır (TMK m. 1025/2).
Dava açma süresi var mı?
Tek bir süre yoktur: irade bozukluğunda 1 yıl, kadastrodan önceki sebeplerde 10 yıllık süre uygulanır. Yanılma, aldatma veya korkutma nedeniyle yapılan işlemde, yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan itibaren 1 yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilmez veya verilen geri istenmezse sözleşme onanmış sayılır (TBK m. 39/1).
Kadastrosu yapılmış taşınmazlarda, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3).
Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemi hukuki sonuç doğurmadığından (TMK m. 15) ve muris muvazaasında Yargıtay uygulamasına göre bu davalar bir hak düşürücü süreye bağlı tutulmaz. Ancak zaman geçtikçe delillere ulaşmak zorlaşır ve taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere geçme ihtimali artar (TMK m. 1023).
| Durum | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Yanılma, aldatma, korkutma | Öğrenmeden ya da korkunun kalkmasından itibaren 1 yıl | TBK m. 39/1 |
| Kadastro öncesi sebebe dayanan iddia | Tutanağın kesinleşmesinden itibaren 10 yıl | 3402 sayılı Kanun m. 12/3 |
| Dava öncesi ihtiyati tedbir | Uygulama talebinden itibaren 2 hafta içinde dava | HMK m. 397/1 |
| İstinaf | Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta | HMK m. 345 |
| Ehliyetsizlik ve muris muvazaası | Uygulamada hak düşürücü süreye bağlı tutulmaz | TMK m. 15; Yargıtay İBK 01.04.1974, 1/2 |
İhtiyati tedbir neden önemlidir?
Dava sürerken davalı taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye devrederse o kişinin kazanımı korunabilir (TMK m. 1023) ve dava amacına ulaşamayabilir. Bu nedenle mevcut durumdaki bir değişiklik hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracaksa ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389/1).
Tedbir, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra davanın görüldüğü mahkemeden istenir; talep eden davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (HMK m. 390/1, 390/3). Tedbir kararı tapu kütüğüne şerh verilir ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1010).
Dava açılmadan önce verilen tedbirde, kararın uygulanmasının istendiği tarihten itibaren 2 hafta içinde esas dava açılmazsa tedbir kendiliğinden kalkar; tedbirin etkisi, aksi belirtilmedikçe nihai kararın kesinleşmesine kadar sürer (HMK m. 397/1–2).
Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir?
Tapu iptal ve tescil davası, malvarlığı haklarına ilişkin bir dava olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 2/1). Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; dava birden fazla taşınmaza ilişkinse birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m. 12/1, 12/3).
İstanbul ve Ankara'da birden fazla adliye bulunduğundan dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; tarafların başka bir şehirde ya da yurt dışında oturması yetkiyi değiştirmez.
Tapu iptal ve tescil davası, 6325 sayılı Kanun m. 18/B'de dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almaz. Devletin tapu sicilinden doğan sorumluluğuna ilişkin tazminat davası ise tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m. 1007/3).
| Durum | Mahkeme | Örnek |
|---|---|---|
| Tapu iptal ve tescil | Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi (HMK m. 2, 12/1) | Taşınmaz İstanbul Üsküdar'daysa Üsküdar'ın bağlı olduğu adliyedeki asliye hukuk mahkemesi |
| Birden fazla taşınmaz | Birinin bulunduğu yer (HMK m. 12/3) | İstanbul ve Ankara'daki iki taşınmaz için dava, ikisinden birinin bulunduğu yerde açılabilir |
| Taraflar başka şehirde ya da yurt dışında | Yetki değişmez; kesin yetki (HMK m. 12/1, 18/1) | Ankara Çankaya'daki daire için yurt dışındaki davalı da Ankara'da davalı olur |
| Devletin sorumluluğu | Tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesi (TMK m. 1007/3) | Tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar |
Dava ne kadar sürer, harç ve masraflar nasıl hesaplanır?
Kanunda sabit bir yargılama süresi yoktur; kesin nitelikte olmayan karara karşı tebliğden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345) ve taşınmaza ilişkin ayni hak kararları kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m. 350/2, 367/2). Süreyi en çok tebligat, tanık dinlenmesi, adli tıp incelemesi, keşif ve bilirkişi raporu belirler.
Tapu kayıt iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda harca esas değer taşınmazın değeridir; ecrimisil veya tazminat da istenirse harç bunların tutarı da eklenerek alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16). Dava dilekçesinde değer gösterilmesi zorunludur; gösterilmemişse davacıya tespit ettirilir.
Davacı dava açarken yargılama harçlarını ve gider avansını yatırır (HMK m. 120); keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri bu avanstan karşılanır ve yargılama sonunda kural olarak aleyhine hüküm verilen taraftan alınır (HMK m. 326/1).
| Kalem | Nasıl belirlenir? | Dayanak |
|---|---|---|
| Nispi harç | Taşınmazın değeri üzerinden; ecrimisil veya tazminat istenirse onlar da eklenir | 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16 |
| Dava değeri | Dilekçede gösterilmesi zorunlu; gösterilmezse davacıya tespit ettirilir | 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16 |
| Gider avansı | Davacı dava açarken yatırır; tebligat, keşif, bilirkişi giderleri buradan karşılanır | HMK m. 120 |
| Yargılama giderleri | Kural olarak aleyhine hüküm verilen taraftan alınır | HMK m. 326/1 |
Hangi deliller kullanılır?
Kanunda aksine hüküm yoksa taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguları ispatla yükümlüdür (TMK m. 6). Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil sayılır (HMK m. 204/2); bu nedenle iddia, senedin gerçeği yansıtmadığını gösteren güçlü delillere dayanmalıdır.
Muris muvazaasında satış bedelinin ödenip ödenmediği, alıcının ödeme gücü, taşınmazın değeri ile bildirilen bedel arasındaki fark ve mirasbırakanın mal kaçırma amacı araştırılır; banka kayıtları, keşif ve bilirkişi raporları ile tanık beyanları kullanılır. Uygulamada mirasçı, kendi hakkına dayandığı için muvazaayı tanık dahil her türlü delille ispat edebilir.
Ehliyetsizlik iddiasında işlem tarihindeki sağlık kayıtları, hastane dosyaları ve adli tıp raporu; vekâletin kötüye kullanılmasında vekâletname, satış bedeli, alıcı ile vekil arasındaki ilişki ve taşınmazın gerçek değeri belirleyicidir.
| Aşama | Ne yapılır? | Dayanak |
|---|---|---|
| 1. İnceleme | Tapu kaydı, akit tablosu, mirasçılık belgesi ve sağlık kayıtları toplanır | TMK m. 598; HMK m. 204 |
| 2. İhtiyati tedbir | Devri önlemek için tedbir istenir ve tapuya şerh verilir | HMK m. 389, 390; TMK m. 1010 |
| 3. Dava | Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; değer gösterilir, harç yatırılır | HMK m. 2, 12, 120; Harçlar Kanunu m. 16 |
| 4. Tahkikat | Tanık, keşif, bilirkişi ve gerekirse adli tıp incelemesi | TMK m. 6 |
| 5. Karar ve kanun yolu | Tebliğden itibaren 2 hafta içinde istinaf | HMK m. 345 |
| 6. Kesinleşme ve tescil | Karar kesinleşince tapu iptal edilip davacı adına tescil yapılır | HMK m. 350/2 |
Sıkça sorulan sorular
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 6, 13, 15, 598, 706, 1007, 1010, 1023–1025) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim: )
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 19, 36, 37, 39, 237, 506) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim: )
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m. 2, 12, 18, 120, 204, 326, 345, 350, 367, 389, 390, 397) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim: )
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu (m. 12) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim: )
- 492 sayılı Harçlar Kanunu (m. 16) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim: )
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m. 18/B) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim: )