دعوى إلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل: في أي الحالات، ومَن يرفعها، وخلال أي مدة؟
إذا لم يستند قيد الطابو إلى سبب قانوني صحيح، كأن يكون هبةً في صورة بيع، أو تصرفًا صادرًا عن شخص فاقد لقدرة التمييز، أو نقلًا للملكية جرى بإساءة استعمال الوكالة، جاز لمن تضرر حقه أن يطلب إلغاء القيد وتسجيل العقار باسمه. ويلخّص هذا الدليل، استنادًا إلى مواد القانون، أسبابَ الدعوى ومددها والإجراء التحفظي والمحكمة المختصة وأدلة الإثبات.
آخر تحديث: · إعداد: Av. Barış Kaymaz
Which question, which guide?
| Your question | Related guide | One-line answer |
|---|---|---|
| كم تبلغ حصص الورثة؟ | أداة حساب حصة الإرث | يرث الزوج الباقي على قيد الحياة ربع التركة إذا ورث مع الفروع (المادة 499 من القانون المدني التركي). |
| كيف يُقسَم العقار المملوك على الشيوع؟ | دليل دعوى إزالة الشيوع | يُلجأ أولًا إلى الوسيط؛ ويقضي القاضي أولًا بالقسمة العينية، فإن تعذّرت قضى بالبيع (المادة 699 من القانون المدني التركي). |
| كيف تُحسب رسوم الطابو؟ | أداة حساب رسوم الطابو | في بيع العقار تُحسب الرسوم لكلٍّ من المشتري والبائع على حدة. |
| ما الذي يُفحص عند شراء العقار؟ | دليل الفحص القانوني عند شراء العقار | يُتحقق قبل الشراء من قيد الطابو، والإشارات والقيود المسجلة عليه، ووضع العقار من حيث التخطيط العمراني. |
| ما الصفحة المخصصة لسائر المسائل المتعلقة بالإرث؟ | قانون الميراث | وثيقة حصر الإرث (mirasçılık belgesi)، وقسمة التركة، والدعاوى المتعلقة بالإرث. |
| ما الأعمال التي يتولاها المكتب في هذا المجال؟ | قانون العقارات | إلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل، وإزالة الشيوع، ومنازعات الإيجار وملكية الطوابق. |
في أي الحالات تُرفع دعوى إلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل؟
دعوى إلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل هي الدعوى التي يطلب فيها مَن تضرر حقه العيني بتسجيل غير مشروع تصحيحَ سجل الطابو: فوفقًا للمادة 1024 من القانون المدني التركي رقم 4721، يُعد التسجيل غير مشروع (yolsuz tescil) إذا استند إلى تصرف قانوني غير ملزم أو كان مجردًا من السبب القانوني، وتمنح المادة 1025 في هذه الحالة الحق في رفع دعوى تصحيح السجل.
لا تكون العقود الرامية إلى نقل ملكية العقار صحيحة ما لم تُبرم في الشكل الرسمي (المادة 706 من القانون المدني التركي، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098). وتستند الدعاوى في التطبيق العملي في الغالب إلى 3 أسباب: صورية المورث (muris muvazaası)، وانعدام الأهلية، وإساءة استعمال الوكالة؛ ويُضاف إليها عيوب الإرادة كالغلط والتدليس والإكراه (المواد 36 و37 و39 من قانون الالتزامات التركي).
تُسأل الدولة عن الأضرار الناشئة عن مسك سجل الطابو؛ وتُنظر دعوى التعويض المرفوعة على الدولة أمام محكمة المكان الذي يوجد فيه سجل الطابو (المادة 1007 من القانون المدني التركي).
ما دعوى صورية المورث (تهريب الأموال من الورثة)؟
هي أن يُظهر المورث في سجل الطابو العقارَ الذي وهبه في الحقيقة بمظهر البيع، بقصد تهريبه من ورثته. وفي تحديد نوع العقد يُعتد بالإرادة الحقيقية والمشتركة للطرفين، لا بالألفاظ التي استعملاها لإخفاء غرضهما الحقيقي (المادة 19 من قانون الالتزامات التركي). ووفقًا لقرار الهيئة العامة الكبرى لتوحيد الاجتهاد في محكمة التمييز (Yargıtay) المؤرخ 01.04.1974 ذي الرقم 1/2، يكون البيع الظاهر باطلًا لعدم مطابقته للإرادة الحقيقية، وتكون الهبة المستترة باطلة لعدم استيفائها الشكل الرسمي، ويجوز للوارث الذي تضرر حقه أن يطلب إلغاء سند الملكية؛ وفي التطبيق العملي يرفع كل وارث الدعوى بنسبة حصته الإرثية.
كيف يُطلب إلغاء سند الملكية بسبب انعدام الأهلية؟
لا يتمتع بقدرة التمييز مَن كان فاقدًا للقدرة على التصرف وفقًا للعقل بسبب صغر السن أو المرض العقلي أو الضعف العقلي أو السُّكر أو سبب مماثل، ولا تُرتّب أفعال هذا الشخص آثارًا قانونية (المادتان 13 و15 من القانون المدني التركي). ويُثبَت انعدام قدرة التمييز في تاريخ التصرف، في التطبيق العملي، بالسجلات الصحية وتقرير الطب الشرعي.
ما المقصود بإساءة استعمال الوكالة؟
يلتزم الوكيل بتنفيذ العمل الذي تولاه بأمانة وعناية، مراعيًا المصالح المشروعة للموكل (المادة 506/2 من قانون الالتزامات التركي). ويُعد نقل الوكيل ملكية العقار إضرارًا بالموكل، كأن يبيعه بأقل كثيرًا من قيمته الحقيقية أو متواطئًا مع المشتري، إخلالًا بهذا الالتزام؛ فإذا كان المشتري يعلم بذلك أو كان ينبغي أن يعلم به، لم يجز له الاستناد إلى التسجيل غير المشروع، وجاز طلب إلغاء سند الملكية (المادة 1024 من القانون المدني التركي).
| السبب | ما الذي يُدّعى؟ | السند القانوني |
|---|---|---|
| صورية المورث | أظهر المورث العقار الذي وهبه في الحقيقة بمظهر البيع | المادة 19 من قانون الالتزامات التركي؛ قرار توحيد الاجتهاد (Yargıtay İBK) المؤرخ 01.04.1974، 1/2 |
| انعدام الأهلية | لم تكن للمتصرف قدرة التمييز في تاريخ التصرف | المادتان 13 و15 من القانون المدني التركي |
| إساءة استعمال الوكالة | نقل الوكيل الملكية إضرارًا بالموكل ومتواطئًا مع المشتري | المادة 506 من قانون الالتزامات التركي؛ المادة 1024 من القانون المدني التركي |
| الغلط والتدليس والإكراه | أُبرم العقد مشوبًا بعيب من عيوب الإرادة | المواد 36 و37 و39 من قانون الالتزامات التركي |
| التسجيل المجرد من السبب القانوني | يستند التسجيل إلى تصرف غير ملزم أو يفتقر إلى السبب | المادتان 1024 و1025 من القانون المدني التركي |
على مَن تُرفع الدعوى؟
تُرفع الدعوى على الشخص الظاهر في سجل الطابو بوصفه مالكًا؛ وإذا نُقلت ملكية العقار لاحقًا، اختُصم أيضًا المالكون اللاحقون الذين كانوا يعلمون بعدم مشروعية التسجيل أو كان ينبغي أن يعلموا بها (المادة 1024 من القانون المدني التركي). وإذا كان المدعى عليه متوفى، وُجّهت الدعوى إلى ورثته.
يُحمى اكتساب الغير الذي اكتسب الملكية أو حقًا عينيًا آخر معتمدًا بحسن نية على التسجيل في سجل الطابو (المادة 1023 من القانون المدني التركي)؛ أما مَن كان يعلم بعدم مشروعية التسجيل أو كان ينبغي أن يعلم بها فلا يجوز له الاستناد إلى التسجيل (المادة 1024/1). ولهذا يُعد حسن نية المالك اللاحق من المسائل الرئيسية التي تحدد نتيجة الدعوى.
إذا تعذّر الإلغاء لانتقال العقار إلى الغير حسن النية، بقيت مطالبات التعويض لمن تضرر حقه محفوظة (المادة 1025/2 من القانون المدني التركي).
هل لرفع الدعوى مدة محددة؟
لا توجد مدة واحدة: ففي عيوب الإرادة تُطبَّق مدة سنة واحدة (1)، وفي الأسباب السابقة على الكاداسترو مدة 10 سنوات. وفي التصرف المبرم بسبب الغلط أو التدليس أو الإكراه، إذا لم يُعلَن عدم الالتزام بالعقد أو لم يُسترد ما أُعطي خلال سنة واحدة (1) من وقت اكتشاف الغلط أو التدليس أو زوال أثر الإكراه، عُدّ العقد مُجازًا (المادة 39/1 من قانون الالتزامات التركي).
وفقًا للمادة 12/3 من قانون المساحة (الكاداسترو) رقم 3402، لا يجوز في العقارات التي أُجري لها الكاداسترو، بعد مضي 10 سنوات من تاريخ اكتساب محاضر الكاداسترو الدرجة القطعية، الاعتراض أو رفع الدعوى استنادًا إلى أسباب قانونية سابقة على الكاداسترو.
لمّا كان تصرف فاقد قدرة التمييز لا يُرتّب آثارًا قانونية (المادة 15 من القانون المدني التركي)، فإن هذه الدعاوى، وكذلك دعاوى صورية المورث وفقًا لتطبيق محكمة التمييز (Yargıtay)، لا تُقيَّد بمدة سقوط. غير أن الوصول إلى الأدلة يزداد صعوبة بمرور الوقت، ويزداد احتمال انتقال العقار إلى الغير حسن النية (المادة 1023 من القانون المدني التركي).
| الحالة | المدة | السند القانوني |
|---|---|---|
| الغلط والتدليس والإكراه | سنة واحدة (1) من تاريخ العلم أو زوال الخوف | المادة 39/1 من قانون الالتزامات التركي |
| الادعاء المستند إلى سبب سابق على الكاداسترو | 10 سنوات من تاريخ اكتساب المحضر الدرجة القطعية | المادة 12/3 من القانون رقم 3402 |
| الإجراء التحفظي قبل رفع الدعوى | رفع الدعوى خلال أسبوعين (2) من تاريخ طلب التنفيذ | المادة 397/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية |
| الاستئناف | أسبوعان (2) من تاريخ تبليغ الحكم | المادة 345 من قانون أصول المحاكمات المدنية |
| انعدام الأهلية وصورية المورث | لا تُقيَّد في التطبيق العملي بمدة سقوط | المادة 15 من القانون المدني التركي؛ قرار توحيد الاجتهاد (Yargıtay İBK) المؤرخ 01.04.1974، 1/2 |
لماذا يُعد الإجراء التحفظي مهمًا؟
إذا نقل المدعى عليه ملكية العقار أثناء نظر الدعوى إلى شخص من الغير حسن النية، فقد يُحمى اكتساب هذا الشخص (المادة 1023 من القانون المدني التركي) وقد لا تبلغ الدعوى غايتها. ولذلك يجوز طلب الإجراء التحفظي إذا كان من شأن تغيّر الوضع القائم أن يجعل الحصول على الحق عسيرًا إلى حد كبير (المادة 389/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية).
يُطلب الإجراء التحفظي قبل رفع الدعوى من المحكمة المختصة نوعيًا ومكانيًا بالنظر في أصل النزاع، وبعد رفعها من المحكمة التي تنظر الدعوى؛ ويلتزم الطالب بأن يُثبت إثباتًا تقريبيًا أحقيته من حيث موضوع الدعوى (المادتان 390/1 و390/3 من قانون أصول المحاكمات المدنية). وتوضع إشارة بقرار الإجراء التحفظي في سجل الطابو، ويجوز الاحتجاج به بعد وضع الإشارة في مواجهة من يكتسبون حقوقًا على العقار (المادة 1010 من القانون المدني التركي).
في الإجراء التحفظي الصادر قبل رفع الدعوى، إذا لم تُرفع الدعوى الأصلية خلال أسبوعين (2) من تاريخ طلب تنفيذ القرار، زال الإجراء من تلقاء نفسه؛ ويستمر أثر الإجراء التحفظي، ما لم يُنَص على خلاف ذلك، حتى يكتسب الحكم النهائي الدرجة القطعية (المادة 397/1–2 من قانون أصول المحاكمات المدنية).
ما المحكمة المختصة نوعيًا ومكانيًا؟
تُنظر دعوى إلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل، بوصفها دعوى متعلقة بالحقوق المالية، أمام محكمة الحقوق الابتدائية (المادة 2/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية). وفي الدعاوى المتعلقة بالحقوق العينية الواردة على العقار، تختص محكمة المكان الذي يوجد فيه العقار اختصاصًا مكانيًا حصريًا؛ وإذا تعلقت الدعوى بأكثر من عقار، جاز رفعها في مكان وجود أحدها بالنسبة إلى العقارات الأخرى أيضًا (المادتان 12/1 و12/3 من قانون أصول المحاكمات المدنية).
نظرًا لوجود أكثر من قصر عدل في إسطنبول وأنقرة، تُرفع الدعوى أمام محكمة الحقوق الابتدائية في قصر العدل الذي تتبعه المنطقة (ilçe) التي يوجد فيها العقار؛ ولا تغيّر إقامة الأطراف في مدينة أخرى أو خارج تركيا شيئًا من الاختصاص.
لا تندرج دعوى إلغاء سند الملكية (الطابو) والتسجيل ضمن المنازعات التي تُعد فيها الوساطة شرطًا لقبول الدعوى وفقًا للمادة 18/B من قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325. أما دعوى التعويض المتعلقة بمسؤولية الدولة الناشئة عن سجل الطابو فتُنظر أمام محكمة المكان الذي يوجد فيه سجل الطابو (المادة 1007/3 من القانون المدني التركي).
| الحالة | المحكمة | مثال |
|---|---|---|
| إلغاء سند الملكية والتسجيل | محكمة الحقوق الابتدائية في مكان وجود العقار (المادتان 2 و12/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية) | إذا كان العقار في أسكودار بإسطنبول، فمحكمة الحقوق الابتدائية في قصر العدل الذي تتبعه أسكودار |
| أكثر من عقار | مكان وجود أحد العقارات (المادة 12/3 من قانون أصول المحاكمات المدنية) | بالنسبة إلى عقارين في إسطنبول وأنقرة، يجوز رفع الدعوى في مكان وجود أيٍّ منهما |
| الأطراف في مدينة أخرى أو خارج تركيا | لا يتغير الاختصاص؛ فهو اختصاص مكاني حصري (المادتان 12/1 و18/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية) | في الدعوى المتعلقة بشقة في تشانكايا بأنقرة، يكون المدعى عليه المقيم خارج تركيا أيضًا مدعى عليه في أنقرة |
| مسؤولية الدولة | محكمة المكان الذي يوجد فيه سجل الطابو (المادة 1007/3 من القانون المدني التركي) | الضرر الناشئ عن مسك سجل الطابو |
كم تستغرق الدعوى، وكيف تُحسب الرسوم والمصاريف؟
لا يحدد القانون مدة ثابتة للمحاكمة؛ ويجوز الطعن بالاستئناف في الحكم غير القطعي خلال أسبوعين (2) من تاريخ تبليغه (المادة 345 من قانون أصول المحاكمات المدنية)، ولا تُنفَّذ الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية على العقار قبل أن تكتسب الدرجة القطعية (المادتان 350/2 و367/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية). وأكثر ما يحدد المدة: التبليغ، وسماع الشهود، وفحص الطب الشرعي، والمعاينة الميدانية (keşif)، وتقرير خبير المحكمة.
في الدعاوى المتعلقة بعين العقار، كإلغاء قيد الطابو، تكون القيمة التي يُحسب الرسم على أساسها هي قيمة العقار؛ وإذا طُلب أيضًا أجر المثل (ecrimisil) أو التعويض، استُوفي الرسم بإضافة مبالغها كذلك (المادة 16 من قانون الرسوم رقم 492). ويجب بيان القيمة في صحيفة الدعوى؛ فإذا لم تُبيَّن، كُلّف المدعي بتحديدها.
يودع المدعي عند رفع الدعوى رسوم المحاكمة وسلفة المصاريف (المادة 120 من قانون أصول المحاكمات المدنية)؛ وتُغطّى مصاريف المعاينة وخبير المحكمة والتبليغ من هذه السلفة، وتُستوفى في نهاية المحاكمة كقاعدة عامة من الطرف المحكوم عليه (المادة 326/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية).
| البند | كيف يُحدَّد؟ | السند القانوني |
|---|---|---|
| الرسم النسبي | على أساس قيمة العقار؛ وإذا طُلب أجر المثل (ecrimisil) أو التعويض أُضيفت مبالغها أيضًا | المادة 16 من قانون الرسوم رقم 492 |
| قيمة الدعوى | يجب بيانها في صحيفة الدعوى؛ فإذا لم تُبيَّن كُلّف المدعي بتحديدها | المادة 16 من قانون الرسوم رقم 492 |
| سلفة المصاريف | يودعها المدعي عند رفع الدعوى؛ وتُغطّى منها مصاريف التبليغ والمعاينة وخبير المحكمة | المادة 120 من قانون أصول المحاكمات المدنية |
| مصاريف المحاكمة | تُستوفى كقاعدة عامة من الطرف المحكوم عليه | المادة 326/1 من قانون أصول المحاكمات المدنية |
ما الأدلة المستخدمة؟
ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك، يقع على كل طرف عبء إثبات الوقائع التي يستند إليها حقه (المادة 6 من القانون المدني التركي). ويُعد السند الرسمي المحرَّر لدى مديرية الطابو دليلًا قاطعًا إلى أن يثبت خلافه (المادة 204/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية)؛ ولذلك يحتاج الادعاء إلى أدلة قوية تُبيّن أن السند لا يعكس الحقيقة.
في صورية المورث يُبحث في ما إذا كان ثمن البيع قد دُفع، وفي قدرة المشتري على الدفع، وفي الفرق بين قيمة العقار والثمن المعلَن، وفي قصد المورث تهريب الأموال؛ وتُستخدم في ذلك السجلات المصرفية، والمعاينة الميدانية، وتقارير خبير المحكمة، وأقوال الشهود. وفي التطبيق العملي يجوز للوارث، لأنه يستند إلى حقه الخاص، أن يُثبت الصورية بجميع وسائل الإثبات بما فيها شهادة الشهود.
في ادعاء انعدام الأهلية تكون السجلات الصحية في تاريخ التصرف وملفات المستشفى وتقرير الطب الشرعي حاسمة؛ وفي إساءة استعمال الوكالة يكون الحاسم سند الوكالة (vekâletname)، وثمن البيع، والعلاقة بين المشتري والوكيل، والقيمة الحقيقية للعقار.
| المرحلة | ما الذي يُفعل | السند القانوني |
|---|---|---|
| 1. الفحص | جمع قيد الطابو وجدول العقد (akit tablosu) ووثيقة حصر الإرث والسجلات الصحية | المادة 598 من القانون المدني التركي؛ المادة 204 من قانون أصول المحاكمات المدنية |
| 2. الإجراء التحفظي | طلب الإجراء التحفظي لمنع نقل الملكية ووضع إشارة به في سجل الطابو | المادتان 389 و390 من قانون أصول المحاكمات المدنية؛ المادة 1010 من القانون المدني التركي |
| 3. الدعوى | رفع الدعوى أمام محكمة الحقوق الابتدائية في مكان وجود العقار؛ مع بيان القيمة وإيداع الرسم | المواد 2 و12 و120 من قانون أصول المحاكمات المدنية؛ المادة 16 من قانون الرسوم |
| 4. التحقيق (tahkikat) | الشهود، والمعاينة، وخبير المحكمة، وفحص الطب الشرعي عند الاقتضاء | المادة 6 من القانون المدني التركي |
| 5. الحكم وطرق الطعن | الاستئناف خلال أسبوعين (2) من التبليغ | المادة 345 من قانون أصول المحاكمات المدنية |
| 6. اكتساب الدرجة القطعية والتسجيل | عند اكتساب الحكم الدرجة القطعية يُلغى قيد الطابو ويُجرى التسجيل باسم المدعي | المادة 350/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية |
Frequently asked questions
References
- القانون المدني التركي رقم 4721 (المواد 6، 13، 15، 598، 706، 1007، 1010، 1023–1025) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: )
- قانون الالتزامات التركي رقم 6098 (المواد 19، 36، 37، 39، 237، 506) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: )
- قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100 (المواد 2، 12، 18، 120، 204، 326، 345، 350، 367، 389، 390، 397) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: )
- قانون المساحة (الكاداسترو) رقم 3402 (المادة 12) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: )
- قانون الرسوم رقم 492 (المادة 16) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: )
- قانون الوساطة في المنازعات الحقوقية رقم 6325 (المادة 18/B) — نظام معلومات التشريعات (Mevzuat Bilgi Sistemi) (accessed: )